親から相続した実家。小さいころに住んでいた思い出もいっぱい、荷物もいっぱいあるので空き家のままにしている方も多いのではないでしょうか？そんな思いが災いして、現在全国に約８２０万戸の空き家があるそうです。
国も空き家の対応に困っています。そのままにしておくと、火事が起こり隣家に燃え移ったり、不審者が滞在したり、不法投棄されたり、防犯上危険だったりしますので、国としてはできれば壊して建て直すとか、改修して人に貸すとか、有効活用をしてほしいのが本音です。
そこで国は平成２８年度の税制改正で、相続で取得した被相続人の自宅を売却した場合、自宅売却時のみに認められていた「譲渡所得の３０００万円特別控除」を空き家にも適用させることを目指しています。これを使えば、３０００万円の価格で空き家を売却した場合は譲渡税がかからないことになります。これを「空き家に係る譲渡所得の３０００万円特別控除」といいます。
例えば、空き家でない戸建を３０００万円で売却したとして譲渡税がいくらかかるか考えてみます。買った金額が分からない場合は、取得費として売却価格の５％、つまり１５０万円を差し引くことができます。
そして譲渡費用として仲介手数料や登記料が差し引けます。もしそこに約１００万円かかったとして、残った金額に２０％を掛けた金額が課税されます。
この２０％は長期譲渡の税率になり５年超所有した場合になります。もし相続で受け取った戸建であれば被相続人が購入した取得日を引き継ぐことになりますので、長期譲渡になるケースが多いです。
つまり通常、戸建を売却すると
売却価格３,０００万円－（取得費１５０万円＋譲渡費用１００万円）＝譲渡所得２,７５０万円
譲渡所得２,７５０万円×２０％＝譲渡税５５０万円
がかかります。
これが自宅の場合は
譲渡所得 ２,７５０万円－特別控除３,０００万円＝▲２５０万円
とマイナスになりますので譲渡税は課税されません。ただ自宅というのは自分自身が居住の中心として住んでいることですので、単に住民票を移しただけでは自宅とみなされませんのでご注意ください。
これが平成２８年４月以降、戸建の空き家の場合でも、条件が適用されると自宅の特例と同様に
譲渡所得 ２，７５０万円－特別控除３,０００万円＝▲２５０万円
とマイナスになりますので譲渡税は課税されません。これはすごいことです。
しかし、この対象物件の条件が厳しいのです。
①被相続人が単身で自宅として利用していた家屋（区分所有建物を除く）及びその敷地の売却
②上記家屋は、昭和５６年５月以前に建築され、耐震基準を満たすもの
③相続発生時から売却時まで継続して空き屋
④売却価格１億円以下
そして、売却する際に、その家屋が耐震基準を満たしていなければ
⑤家屋を取り壊して売却する
⑥耐震改修をしてから売却する
といったもの。④⑤のどちらを選択しても費用がかかるということになります。
そしてこの特例は、相続開始から３年を経過した年の年末までの売却が対象です。また、相続税を支払って取得した不動産を売却した場合に利用できる「取得費加算の特例」との併用はできません。
この特例ではなかなか売却しづらいと考えてそのまま空き家にしておくとなると、今度は「空き家対策特措法」が登場します。この特措法は逆に厳しくなっており、行政が「特定空き家」と認定すると、家屋の除却や修繕、立木竹の伐採等の措置について所有者に助言、勧告、命令が可能となり、命令に従わなければ、行政が家屋等を強制撤去して費用を所有者に請求する「行政代執行」もできます。
「特定空き家」と認定されるのは、基本は１年以上使用されていない空き家であり、
①倒壊等危険のおそれ
②衛生上有害なおそれ
③適切管理がなく著しく景観をそこなう
④周辺生活環境保全から不適切
と行政が判断した場合です。
そしてこの特措法を税制面からも支援すべく、「特定空き家」と認定されて勧告以上の処分が下されると土地の固定資産税が跳ね上がるよう改正されました。元々住宅が建っている土地については固定資産税の特例があり、２００㎡までは評価が１／６、２００㎡超は評価が１／３となって税金が計算されています。
税率は１．４％。例えば２００㎡で評価２,４００万円の土地に自宅が建っていた場合、土地の固定資産税は、２,４００万円×１／６＝４００万円の１．４％で年間５．６万円。これが「特定空き家」に認定されると、２,４００万円に税率１．４％を掛けた３３．６万円が固定資産税になります。また、同時に都市計画税も上がります。
空き家になったからといってすぐに固定資産税が上がったりはしませんが、そのまま放置しておくと行政から「特定空き家」と認定され、最終的には固定資産税も大幅に上がることとなります。
また、売却しないということであれば、以下のような対処法もあります。
①壊して新しく建築して貸す
②壊して駐車場にして貸す
③壊さずリフォームして貸す
平成２８年度の税制改正法案は３月中にも成立する見込み。成立すれば、まずは今年の４月から平成３１年１２月末までの売却に対して特例適用可能となる予定ですが、その後も延長される可能性は高いでしょう。
今後は、被相続人の戸建自宅を相続した場合、空き家のまま所有を続けるよりは売却した方が法律面でも税金面でも得策かもしれません。詳しくはまたご相談ください。
